广州某某物业公司与广州某行政机关物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）穗中法民五终字第3537号

上诉人（原审原告）：广州市**物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。

法定代表人：黄**，任该司经理。

委托代理人：蔡**，广东***律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市******局荔湾分局，住所地广州市荔湾区。

法定代表人：***，副局长。

委托代理人：宋志斌，广东南方福瑞德律师事务所律师。

委托代理人：向兰金，广东南方福瑞德律师事务所律师。

上诉人广州市**物业管理有限公司（下称**公司）因与被上诉人广州市******局荔湾分局（下称荔湾**分局）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：广州市**南路137-145号**花苑、**西路66-88号**阁是安坤公司开发的楼盘。2001年9月14日开发商安某公司与**公司签订了《物业委托管理合同》，委托**公司对**花苑、**阁两栋大厦及其附属设施、设备、公共场地、绿化、道路、停车场等进行物业管理，管理期限到成立业主委员会。管理服务事项包括：1）负责房屋建筑及附属的共用设施、设备、场地、道路、绿化、停车场的养护和管理。2）负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。3）负责公共环境卫生、房屋公用部位的清洁、垃圾的收集、清运。4）维护公共秩序，包括安全防范、监控、巡逻、门岗执勤。5）负责收集保管业主或用户的收楼等资料及建立用户档案。6）负责交通与车辆停放秩序的管理。**公司应按照广州市物价部门核准的管理费标准收取和调整。

**公司于1997年2月领取了**部门颁发的《企业法人营业执照》，具有三级物业服务企业资质。2001年12月28日，广州市荔湾区物价局发出荔价（2001）36号《关于**阁物业管理服务收费的批复》和2002年8月27日作出编号第1059号《广东省经营服务性收费许可证》，核准**阁办公楼物业管理综合服务费每平方米为2.30元、裙楼商场（带电梯）物业管理综合服务费每平方米为10元。

2000年12月4日荔湾**分局与安坤公司签订了编号穗房预合字2000046800《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充合同》，《商品房预售合同》约定：安某公司将**阁第四、五层，首层101号用途为办公楼的商品房预售给荔湾**分局，建筑面积为3093平方米（其中实得建筑面积2861平方米，公共分摊面积为231.9平方米）；该商品房移交后，荔湾**分局承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，在业主委员会未成立前，安某公司制定广州市**物业管理有限公司负责物业管理，荔湾**分局遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。在《商品房预售合同补充合同》约定：四、关于独立楼梯问题，同意独立使用楼梯从首层上至第四、第五层，该楼梯已兼备走火梯功能；五、电梯及其他问题：1、专用独立电梯壹台，此梯只停首层、四、五层，其余楼层不停和不设门；2、在另一台专上第六层的电梯在首层、四、五设置备用门，以满足在白天可能出现的高峰人潮或保养之需，此备用电梯门在荔湾**分局的一端内侧设限制开门识别装置，非荔湾**分局人员使用此电梯上第六层均从室外直接上下；3、住宅电梯在四、五层预留一个备用门，以应付偶然或大修之需，并在此电梯门外加装安全防盗门即可；4、考虑到荔湾**分局为机关办公性质，荔湾**分局产权范围的面积不收管理费，由荔湾**分局自行管理和维护；5、荔湾**分局临时停放的车辆可在大厦西侧通道的荔湾**分局侧门往南，但因城市管理原因，由荔湾**分局负责协调，另在地下车库尽量提供不定位的免费车位10个。上述合同签订后，荔湾**分局于2002年7月11日接收上述物业作办公用途使用至今。据《房地产登记簿查册表》显示，广州市荔湾区**西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼建筑面积共为3068.8平方米，其中套内建筑面积2898.49平方米，使用性质为非住宅。**公司提供广州市城市规划局荔湾区分局的报建《建筑审核书》，拟证明**阁一至三层为商场，荔湾**分局的首层、首层夹层的物业管理费应按商场的标准每平方米为10元。并提供《广州市房屋交易登记证明书》，证明**西路70号首层建筑面积为211.7128平方米，首层夹层建筑面积为68.7808平方米。

荔湾**分局除了购买广州市荔湾区**西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼之外，还购买了广州市荔湾区**西路72号三楼作为办公楼。荔湾**分局接收房屋后，对广州市**西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼、**西路72号三楼作了整体装修，将该区域与其它楼层进行了阻隔，其它楼层的业主无法随意进入其办公区域。荔湾**分局将上述物业作机关办公用房使用。2009年11月2日和2012年12月28日荔湾**分局与广东**物业管理有限公司（以下简称**公司）分别签订了《广州市******局荔湾分局物业管理委托合同》，荔湾**分局将包括位于广州市荔湾区**西路70号广州市******局荔湾分局办公楼在内的物业委托给华某公司管理，委托管理内容包括：1）办公楼安全保卫。2）办公楼内外保洁。3）消防系统、监控系统等日常操作运行及水电暖设施维护。4）楼内外绿化养护、花卉摆放维护。5）停车场管理。6）其他服务和临时性任务。位于广州市**西路70号广州市******局荔湾分局办公楼物业管理范围是保安服务、绿化摆放、卫生保洁、消防管理、物业配套设施及机电设备管理维护、会务礼仪服务等。

原审法院于2014年11月18日与**公司、荔湾**分局双方当事人的委托代理人及其工作人员到现场勘验的结果是：**公司管理的电房有专门提供给荔湾**分局的供电设备，设备的日常维护、管理是是由**公司负责的，发电房的日常维护、管理是由**公司提供的。共用设施设备、维修的分摊费用是由住户分摊，没有计入管理费中。消防、供水管和消防设备等共用设施设备出现情况由**公司负责处理。整个小区共同使用的化粪池、排污管道由**公司进行管理、清理，共用设施设备的维护均由**公司负责，首层对出的广场、小区的绿化、保安均由**公司负责管理。荔湾**分局办公楼内的两台电梯，一台是荔湾**分局自有的，由荔湾**分局自行管理、维护，另一台原来由荔湾**分局管理使用，自2013年6月后由**公司管理，荔湾**分局没有使用。荔湾**分局的办公楼大门口内的首层、三、四、五楼都是由荔湾**分局自行聘请的物业公司负责管理，大楼外的广场部分的清洁和管理由荔湾**分局聘请的物业公司负责，荔湾**分局的外墙清洗由荔湾**分局聘请的物业公司负责，荔湾**分局办公楼内的水电出现问题都是由荔湾**分局聘请的物业公司与**公司共同处理。

**花苑、**阁至今没有成立业主委员会。

**公司认为一直要求荔湾**分局支付管理费，向原审法院提供了下列证据：第一组：2002年至2014年间的缴费通知，其中2004年7月16日的通知有“陈某丙”的签名，2013年3月18日至2014年5月20日的通知有“唐某”等人的签名。第二组：2004年7月21日和2013年3月19日荔湾**分局对**公司的复函。第三组：**公司在2012年9月21日和12月7日、2013年3月20日和4月3日向某甲湾**分局发出催收函和复函的邮政快递单据。荔湾**分局对上述证据进行了质证认为：第一组证据中只承认工作人员“唐某”签收了缴费通知。第二、第三组证据真实性予以承认。**公司另提供**公司与荔湾**分局之间的往来函件和发票、银行进账单，拟证明**公司一直有向某甲湾**分局提供物业管理服务，荔湾**分局的水电、电梯、给排水管网、排污管网、消防系统的设施设备与**花苑、**阁两栋大厦的公共配套设备相连或共用，荔湾**分局向某乙公司支付过**阁公共设施维修费。

**公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判决荔湾**分局立即支付2002年7月起至2014年12月止拖欠的广州市荔湾区**西路70号首层、首层夹层建筑面积280.57平方米按每月每平方米10元标准计算的管理费，广州市荔湾区**西路70号四楼、五楼建筑面积共2788.23平方米按每月每平方米2.3元标准计算的管理费共计1382794.5元；2、判决荔湾**分局从2002年8月1日起至实际支付之日止，按欠款本金以银行同期贷款利率计付逾期付款利息给**公司，暂计至2014年8月13日为398419.4元；3、本案诉讼费用由荔湾**分局承担。

原审法院另查明，讼争大楼开发商安某公司原法定代表人是金某，**公司曾是安某公司的股东之一。**公司的原股东之一是安某公司，后**公司股东变更为詹某和广州市**经济发展有限公司公司（后变更为广州**集团有限公司，以下简称**公司），金某是**公司的法定代表人和股东。**公司、安某公司、**公司是独立成立的企业法人。

原审法院认为：双方争议的焦点是荔湾**分局是否应当支付服务费、服务费标准、诉讼时效及是否需支付利息问题。一、**公司与大楼开发商签订了前期《物业委托管理合同》，依据合同对大楼业主提供物业服务。根据相关法律规定，该《物业委托管理合同》对**公司及大楼业主均有约束力。根据原审法院现场勘验的情况表明，**公司已按照《物业委托管理合同》内容对广州市**南路137-145号**花苑、**西路66-88号**阁提供了物业服务，服务内容包括对**阁整栋大楼的公共区域的清洁；公共设施（如大楼电房内供电设备、大楼公共化粪池和排污管、大楼消防设备、供水设备）的维修和管理；小区的绿化管理；代收水电费等，因此大楼的业主应当依据法律规定向某乙公司支付物业服务费。荔湾**分局是广州市荔湾区**西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼和**西路72号（**阁）三楼业主，虽然另行聘请了华某公司提供物业服务，但**公司与华某公司提供的服务范围与内容不尽相同，华某公司的服务范围主要限于上述楼层办公区域的内部物业管理，仅有大楼的小部分公共区域（如荔湾**分局的首层对开的广场等）是华某公司及**公司均参与管理，据此，荔湾**分局事实上也享受了**公司提供的物业服务，不能免除向某乙公司支付服务费的义务。荔湾**分局提供的证据不能证明**公司没有提供物业服务，因此荔湾**分局以聘请了华某公司为由拒绝向某乙公司支付服务费缺乏事实依据，原审法院不予支持。二、对于服务费的标准问题，考虑到讼争房屋的实际用途是办公楼，**公司并非按照商铺或商场的标准为业主提供服务，故原审法院确定荔湾**分局按照办公楼性质的收费标准支付服务费，即每月每平方米2.3元。**公司、安某公司、**公司（后变更为**公司）是各自独立的企业法人，依法独立承担民事责任，荔湾**分局与安坤公司签订的《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充合同》的约定对**公司没有约束力，荔湾**分局也没有证据证明荔湾**分局与安某公司之间“不收管理费”的约定经**公司的同意和确认，故荔湾**分局以**公司与安某公司、**公司之间存在人格混同的情形而请求免收管理费的抗辩理由不足，原审法院不予采纳。三、诉讼时效问题，**公司提供的证据可以证实**公司在2012年9月21日及之后陆续向某甲湾**分局发函追讨服务费，依据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的相关规定，2012年9月21日向前倒退二年即2010年9月21日起的服务费，由于**公司在2012年9月持续的追讨，构成诉讼时效的中断，故**公司该期间的服务费并无超过诉讼时效。对2002年12月至2012年9月20日之间的服务费，**公司虽然提供了缴费通知，但只有2004年7月16日的缴费通知有人签收，之后的没有荔湾**分局的签收，且荔湾**分局不确认收到缴费通知，原审法院无法确认**公司是否曾以该方式向某甲湾**分局追讨服务费，故**公司主张一直有追讨该期间的服务费缺乏充分的证据证实，原审法院不予采信。对该期间的服务费，因**公司追讨超过了诉讼时效，原审法院对**公司的请求不予支持。四、由于荔湾**分局拖欠服务费，延迟支付服务费使**公司造成了利息损失，故**公司要求荔湾**分局支付利息有事实和法律依据，原审法院予以支持。对于利息的起算时间，因服务费是按月逐期交纳，故利息可从应交服务费的次月1日起计算至实际交费之日止，每期的利息数额以该期服务费的本金为限。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十四条第二款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市******局荔湾分局向广州市**物业管理有限公司支付广州市荔湾区**西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼（建筑面积共3068.8平方米）自2010年9月21日至2014年12月31日止的物业服务费（物业服务费标准按每月每平方米2.3元计算即每月7058.24元）。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市******局荔湾分局向广州市**物业管理有限公司支付广州市荔湾区**西路70号首层、首层夹层、四楼、五楼自2010年9月21日至2014年12月31日止的物业服务费利息。当月服务费的利息以当月服务费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，从次月1日开始起算至广州市******局荔湾分局实际支付之日止，每一期服务费利息不超过当月服务费本金。三、驳回广州市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20831元，由广州市**物业管理有限公司负担12397元，由广州市******局荔湾分局负担8434元。

判后，上诉人**公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定被上诉人按办公楼的收费标准即每月每平方米2.3元的标准支付涉案房屋首层、夹层的物业服务费是不当的。1、在一审中，上诉人已向一审法院提交了广州市城市规划局荔湾区分局的报建《建筑审核书》，证明有关部门对涉案房屋所在楼宇一至三层的规划用途是商场。而被上诉人购买后直至现在，并没有向规划部门申请变更涉案房屋首层、夹层的用途为办公楼，其私自改变用途的行为本身就不合法。所以，即使被上诉人将涉案房屋首层、夹层作为办公场地使用，其规划性质并没有改变，至今仍然是商铺。假定该物业日后被政府或发展商征用拆迁，对该物业的补偿标准是按房屋规划性质商铺来确定，还是按实际用途办公楼来确定呢结论当然是按规划性质确定。如果涉案房屋所在小区的住宅业主将房屋用来开公司办公，上诉人是否可以按办公楼收费标准向其收取物业服务费呢结论是不可以，只能按住宅标准收取。因此，房屋的规划用途是确定物业服务费收费标准的唯一合法依据。一审法院因为涉案房屋的实际用途是办公楼，认定被上诉人按办公楼收费标准支付物业服务费是不当的。2、一审法院认为上诉人没有按商铺或商场的标准为业主提供服务，由此认定被上诉人按办公楼性质的收费标准支付物业服务费，上诉人也不同意。首先，什么是商铺或商场的标准的物业服务，没有一个明确的标准。其次，上诉人有能力为被上诉人提供物业服务，是被上诉人将包括涉案房屋在内的所有自有产权面积封闭成一个独立的空间，拒绝上诉人进入对其中的楼梯等公共空间进行管理。所以不存在因为上诉人的原因没有提供相关服务的事实。二、被上诉人理应向上诉人支付2002年7月至2014年12月期间的物业服务费。1、上诉人在2002年7月被上诉人接收涉案房屋后，一直持续不间断地向被上诉人催收物业服务费。被上诉人作为国家行政机关、执法部门，本应尊法守法，实事求是，现为了赖掉十几年前就应支付的物业服务费，竟然罔顾事实，拒不承认收到缴费通知，甚至连自己的工作人员的签名都不承认，此种行为比那些恶意欠债的老赖还要恶劣。2、物业公司提供的物业管理服务是要靠人去完成，所以物业公司的营运成本支出中绝大部分是员工工资，即使某些服务（例如收垃圾）外包，外包费用的构成中占大份额的仍然是工人工资，被上诉人要赖掉的物业服务费，实质上是辛辛苦苦为业主提供服务的劳动者的工资。3、在被上诉人对上诉人催收物业服务费的复函中，被上诉人坚决不承认享受过上诉人的物业服务，并表示只要上诉人提供了服务，被上诉人从提供服务之日起支付物业服务费。现根据一审法院的认定，被上诉人作为涉案房屋的业主，在事实上享受了上诉人提供的物业服务，因此被上诉人理应从2002年7月享受物业服务之日起向上诉人支付物业服务费。综上所述，请求判令：1、请依法判决撤销原审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付广州市荔湾区**西路70号首层、夹层、四楼、五楼的物业服务费1382794.50元（从2002年7月1日起至2014年12月31日止，按每月9218.63元计算）；2、请依法判决撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付广州市荔湾区**西路70号首层、夹层、四楼、五楼自2002年7月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费的利息，当月服务费的利息以当月服务费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，自次月1日起计算至实际支付之日止；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人荔湾**分局答辩称：一、**公司主张按裙楼商场的收费标准计算首层、夹层的物业服务费缺乏事实与法律依据，且违反等价有偿原则。二、原审法院认定2010年9月21日之前的物业服务费已过诉讼时效于法有据。综上所述，**公司的上诉理由均不成立，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。

本院经过庭询，确认原审查明的事实。

本院认为：本案的争议焦点为涉案物业计付物业服务费的标准。对于涉案物业计付物业服务费的标准，对双方均有约束力的《物业委托管理合同》并无明确约定，在此情况下，根据民事活动应遵循的等价有偿原则，物业费的征收标准应与物业公司提供物业费服务的品质相一致。原审根据讼争房屋的实际用途及**公司实际提供物业服务的情况，认定适用办公楼性质的收费标准计付服务费并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出的房屋的规划用途是商场，荔湾**分局擅自变更房屋用途不合法，故仍应按照商场标准征收物业费的意见，涉案房屋用途的改变是否经过行政审批属于行政监管问题，与本案并非同一法律关系，上诉人的上述意见缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人没有提交证据证明其在2012年9月21日前曾向被上诉人主张过物业管理费，原审法院认定上诉人主张的2010年9月21日之前的物业管理费已超过诉讼时效并无不当。上诉人上诉要求被上诉人支付2010年9月21日之前的物业管理费不能成立，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人广州市**物业管理有限公司的主张理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费17625元，由上诉人广州市**物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈　涛

审　判　员　　陈珊彬

代理审判员　　李　焕

二〇一五年八月七日

书　记　员　　宋德光

邝伟贤